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    香港房地產法簡介

      一九八四年十一月一日前,香港(注冊香港公司)有關物業轉易及財產的法律大部份是以英國(注冊英國公司)普通法為依據,但亦受制于為處理涉及財產的特定爭論而制定的香港(注冊香港公司)習慣法、英國(注冊英國公司)法規及本地條例。

      盡管英國的物業轉易及財產法律有過重大改革(1925年的土地財產法令),然而,直至物業轉易及財產條例(第219章)于一九八四年制定,此項改革仍未引入香港;而該條例實質為香港首套為規管香港的物業轉易及財產法律的全面性法例。

      此外,香港還有其他不受物業轉易及財產條例的實施所影響而仍具效力的法例,例如於1970年制定的建筑物管理條例(第334章)、1947年的業主與租客(綜合)條例(第7章)、1973年的官契條例(第40章)及1969年的分劃條例(第352章)。

      重要的是,除了物業轉易及財產條例,中國習慣法于新界地區仍具效力,并獲于1910年制定的新界條例所確認;而香港法庭亦會在適當情況下引用習慣法處理涉及新界地區的土地問題(請參照Tang Kai-Chung v Tang Chik-Shang的案例(1970)HKLR276 )。

      香港的土地(即包括香港島、九龍半島及新界)分別在三個階段被以下不平等條約納為所謂官地:——
       (1)“香港島”土地——1842年的南京條約
       (2)“九龍半島”土地——1860年的北京條約
       (3)“新界”土地——1898年的展拓香港界址專條

      除了圣若翰大教堂外,香港并沒有批授有完全及永久保有權的土地予私人業主,而香港政府亦只批授土地租賃權予私人業主。以往此類租賃權通常以官契方式批授,但現在則以出售、交換、批地或重批條款書的形式批授。

      香港政府向私人業主批發此類租契時通常規定若干契諾及條件,而私人業主則須在整個租賃期間遵守該等契諾及條件,如有違反,香港政府有權收回土地。

      早期,香港島土地的租賃期為75年,但后來由于本地居民不斷抗議,香港政府於1848年決定將租賃期改為999年,而此租賃期亦適用于九龍半島的土地;及后二十世紀,對于香港島及九龍半島土地的租賃期,香港政府定為75年,并有權續約75年。至于新界地區土地的租賃期,自1898年起,香港政府通常批授75年,并以24年減去24年期未的最后三天為可績期的年期。

      1997年7月1日以后,根據基本法第七條的規定,香港特別行政區境內的土地和自然資源屬于國家所有。為免去對于香港島、九龍半島及“新界”地區的土地之年期的不明朗因素,中英聯合聲明及基本法已就承認現存租契、可續期租契可獲續期及批授全新租契的權利三方面作出規定?;诼摵下暶鞯囊幎?,“新界”土地契約(續期)條例(第150章)已于1988年制定,而該條例的第六條規定,一切將于1997年6月30日前期滿的“新界”土地租契(短期租賃及特別用途的租契除外)將獲續期至2047年6月30日,承租人選擇不續期的則除外。

      至于在1997年6月30日期滿的租契,聯合聲明附件111規定,凡訂明于1997年6月30日后期滿的租契將繼續獲承認。該附件III并規定香港政府有權批授年期不超逾2047年6月30日的新租契。香港特別行政區 基本法第120至123條規定,按中英聯合聲明所協定的形式,繼續承認續期至1997年以后的租契。

      私人業主一旦獲得香港政府批租土地,業主在符合租契或出售、批地或重批租契的條款書之規定的情況下,有權就土地及建于其上的任何建筑物作出處理或進行交易,而經1988年的物業轉易財產(修訂)條例修訂的1984年的物業轉易及財產條例(前述兩條例以下總稱“條例”)正對該等處理或交易作出規管。條例的弁言之內容如下:

      “本條例旨在就物業轉易及財產法訂定條文;就有關土地的協議及契據,以及其他協議訂定條文;就土地及其他財產獲取及持有訂定條文;就有關土地的標準協議及契據訂定條文;使有關土地的協議及契據隱含若干契諾及其他條文;修訂及綜合若干與土地及其他事宜有關的雜項條文;并就相關事宜訂定條文?!?/P>

      條例的主旨是把關于土地交易的一般規則編成法典,并簡化有關的法律文件。

      在香港,根據條例第3(1)條,有關買賣或其他處置土地的合約,須以書面形式記錄并由有關立約人簽妥,方能在法律上得以執行;然而第6(2)條中所規定的情況除外,即以市值訂定,年期不過3年,業主能在租賃期開始時立即把物業交付予承租人的租賃合約,可以口頭協議形式設定而亦具法律效力。

      一般而言,當賣方(出售方)及買方(購買人)訂立初步協議或在買賣中所稱的臨時協議時,都列出關于交易的以下主要條款:
       (a)所買賣的物業之描述
       (b)成交價格(代價)
       (c)簽訂正式買賣協議的日期
       (d)付款方式
       (e)物業以空置情況交付/物業連租約出售
       (f)買賣完成日期

      臨時買賣協議的條款一般是透過可能同時是代表買賣雙方的地產代理商議定?,F時香港并無法例管制地產代理業務,而地產代理從業員人行時亦無須具備特別資格。至于在監管物業轉易的收費方面,地產代理商收取的費用與顧問的收費不同,后者是受到香港聿師會的監管,而前者則不受規管。

      買賣雙方亦可自行或透過顧問商議物業買賣;在此等情況下,雙方顧問會促成買賣雙方共同簽署一份買賣協議備忘錄,當中,像臨時協議中的主要條款一樣,包括買賣的主要條款;但是該等協議無須以特定形式作成,即使是買賣雙方顧問的書信往來亦可構成有效的協議。

      香港現時強制買賣雙方在買賣中必須各自聘請代表顧問,但在若干例外的情況下,雙方可由同一間顧問事務所代表;該等例外情況如下:
       (a)雙方具有相聯關系(例如一方是另一方的控股公司)
       (b)交易價值少于港幣$250,000.00
       (c)是次交易乃地產發展商的物業發展中有關單位的首次買賣
       (d)土地按揭
       (e)土地租賃
       (f)雙方因血緣、婚姻或收養有所聯系(例如夫妻或兄妹關系)

      當接到各自客戶的指示后,買賣雙方的顧問便會擬備一份詳細的買賣協議作為正式協議,當中包括臨時協議或協議備忘錄對買賣有關物業所規定的條款。

      買賣雙方一般在訂定臨時協議后的14天內簽署正式協議,與此同時,買方須要支付其馀的訂金,而該訂金與在簽署臨時協議時所繳付的訂金合計成總訂金,相等于買賣價一成;然而,訂金的數額視乎買賣雙方的協議而異,但普遍而言,是以買賣價的一成為主。

      在香港,對于正式協議的形式,除非正式協議關系地產發展商所出售的物業,否則香港顧問會并沒有作出特定規定;而顧問亦趨向對正式協議各自定下一定形式。在擬備正式協議時,除了列出臨時協議所包括的條款外,顧問還把其他雙方協議的條款包納于其中。

      條例的附件(2)(A)部份含載可以用提述方式納入正式協議的若干契諾及條款。附件(2)(A)部份的引入是為了簡化正式協議的文本并縮短其篇幅。除了上述以提述方式包納的契諾及條款,正式協議亦就下列各項作出規定:——
       (a)賣方就收回土地、第三者的權益、僭建物及影響物業的修建令所作出的保證
       (b)物業的用途
       (c)須于買賣完成時或之前解除的抵押,押記或第三者權益或其他影響物業的事由
       (d)業權完好之證明
       (e)法律服務費及有關開支
       (f)物業的檢視
       (g)物業的情況

      須謹記的是,時間對正式協議而言是非常重要的;故此,買賣雙方對正式協議所規定的若干時限,尤其關于業權的證明、就業權提出的質詢及完成交易三方面的時限,必須嚴格遵守。

      買賣雙方一經簽妥正式協議,彼此的權利與責任均受協議所規管。

    業權的證明

      正如上述所言,正式協議中的重要條款一般包括賣方須證明所出售的物業之業權完好,并給予完好的業權。賣方的責任是雙方面的:首先,賣方有責任證明業權完好,即在業權摘要中說明所有重要事項,換言之,提交完整的業權摘要;其次,賣方有責任給予完好的條款;倘若沒業權,即就摘要中所述的事項提供適當的證據。(請參照Woomera Co.Ltd. v Provident Centre Development Ltd.的案例(1984)HCH No.12647/82)

      業主在證明業權方面的責任范圍取決于正式協議上的有明訂條款,則依照條例第13 條而定。

      根據普通法的規定,業主須要證明60年的業權,而1984年的物業轉易及財產條例第13條則縮減須要證明業權的年期至25年;其后1988年的物業轉易及財產(修訂)條例更定為15年。然而,買賣雙方亦可透過相互協議把須證明業權的期間從法定期間延長或縮減;就此,買家為免承受風險,一般都不同意免除法定期,原因是若買家同意作出免除,而本可發現的業權欠妥之處因此不被買家察覺,則買家仍須承負所欠妥之處。

      按照條例第13(1)條規定,賣家必須出示政府租契或其核證副本,及正式協議日期以前自政府租契或其后的一定文件起的業權證據。倘若政府租契的批授不足15年,則所提供的業權證據必須自政府租契起;故此,除非買賣雙方另有協定,否則業主必須出示政府租契或其核證副本。(請參照Crold Check lnvestments Ltd. v Star lnvestment Ltd.的案例(1992)MP No.592/92 )。此外,業主更須出示任何適用于政府租契的修改書或退回租契的契據,皆因該等文件影響官地租契的條款。

      倘若政府租契超過15年前批授,業主必須提供條例第13(a)(ii)條所規定的政府租契批授后的首份業權文件。該政府租契批授后的首份業權文件可以是轉讓契,亦可以是透過轉讓書形式作出的按揭或法 定押記,而該文件須涉及整體產業及有關物業的權益,并須不遲于正式協議日期的15年前訂定。

      除了政府租契及上述其后的首份業權文件外,賣家還須提供自該首份業權文件始的連串業權文件,例如其后所有的轉讓契、買賣協議、按揭或法定押記、遺產管理書、遺囑認證書、文件、租賃協議、押記令、政府或其他主管機關發出的命令或公告、公契及管理協議、滿意紙及入伙紙。

      根據條例第13(1)(b)條的規定,買方有權要求賣方提供于轉讓書、透過轉讓形式作出的按揭或法定押記所提述的若干文件;該等文件乃為創立或處置尚未終止或期滿而物業處置須受其所限的權益、權力及責任。條例第13(1)(c)條亦規定,倘若所出示的文件于正式協議日期前的15年內簽立,業主須出示 據以簽署所出示文件的授權書。

      根據條例第13(2)條的規定,要證明業權完好,業主只須出示文件的正本或其核證副本。但重要的 是,除非雙方另有協定,賣家必須于指定時間前出示業權契據的正本或其核證副本;不然,亦最低限度要在交易完成前出示上述文件。(請參照Quadro Properties lnternational Co.Ltd v Fung Kai Fung的案例(1994)HCA No.A8933/92)

      賣方不但須要證明業權完好,還要給予完好的業權。業主要給予的業權性質是受正式協議的條款所管限,而買賣雙方可隨意提議給予或接納任何業權。Kam Wing-yau v Hong Kong Housing Society(1988)的案例說明了完好的業權乃可隨時隨地于尋求強制執行的補救措施之法律行動中迫令不愿意接納業權的買方接納。

      對于賣方須向買方給予業權之性質,香港法庭采取務實的方法給予解釋。法官于上述案例中指出,倘若法庭認為在一個案件中,有關事實及情況足以令人幾乎無容置疑地認為業權非完好的風險實際上只是假象,法庭則可并應不理會該風險及駁回有關對業權的反對。

      若業權非完好的風險只是天馬行空,現行的一般趨勢是法庭把對業權的反對作出駁回。換言之,完好的業權指沒有瑕疵或不可能被提出訴訟之妥善且為市場接受能讓買方把物業售出之業權。

      要證明業權乃完好,賣方必須顯示下列事項:——
       (i)物業業權歸賣方名下或他人名下,如屬后者,賣方能致使業權轉歸至其名下(請參照Enway Development Ltd. v Light Ocean lnvestment Ltd.的案例(1994)C.V. App No.188/93)
       (ii)能轉讓整體的物業權益,而所轉讓的權益不受任何第三者的權益規限,即指賣方必定能轉讓約定出售的物業,而該物業轉讓時不附任何產權負擔。下列各項的產權負擔可對賣方的業權構成不利影響:——
       (a)按揭及押記
       (b)占用者的權利(倘若物業登記于丈夫名下,但妻子亦同時占用物業,并支付按揭費用或對改善 物業的工作作出承擔)
       (c)登記業主指定書(指定登記業主者并無放棄其權利)
       (d)對于所饋贈的物業支付遺產稅的潛在責任
       (e)政府或其他主管當局發出的公告所規定的責任
       (iii)業權并非無效。下列是可能引致業權無效的例子:——
       (a)政府租契/條款書/批授書所規定的條款之違反
       (b)為欺騙債權人而作出的物業處置(條例中第60及61條)
       (c)破產人作出的欺詐優惠(破產條例第49(1)條)
       (d)破產人于接收令頒 前的物業處置(破產條例第47(1)條)
       (e)誠信責任的違反
       (f)公契條款的違反

      買賣雙方不但協定完成交易的日期,亦約定完成交易的時間。在香港,當立約人簽妥轉讓契,土地交易即告完成。

      根據條例第4(1)條的規定,土地的法定產業權只能透過契據建立、取消或處理。

      提到交易完成時,Godfrey法官在Link BrianLtd v Fujian Finance Co Ltd (1990)2 HKLR353的案例中指出:

      「土地買賣合約涉及立約人的相互責任。在香港,物業買賣的完成乃以簽署轉讓契進行,在此之前,涉及各立約人的一連串行動。通常賣方須向買方提供業權文件,而就買方與賣方的約定下買方可向賣方索查的業權契據,買方有權提出關于業權的質詢。當賣方的業權根據合約所明示或默示的條款已為買方接納或視作已被買方接納,買方必須提交轉讓契的草稿,最后并須于買賣完成當日,提交備作簽署的轉讓契最終文本及支付買賣價馀款?!?/P>

      現時香港有兩種完成物業買賣的方法,即正式的或透過作出及接受承諾而作的。

      在正式完成或「親自完成」的方式下,需要進行交易的所有立約人在賣方的顧問事務所會面;惟若賣方要清償按揭下的欠款以贖回按揭,則立約人須于承按人顧問的辦公室會面。此外,買方須要繳付買賣價的馀款,而完成交易所須的一切文件亦得簽妥。由于承按銀行拒絕在買方向其付清欠款前就現時按揭/押記簽署解除書/撤銷書,這種完成交易的方法甚少被應用。

      在香港,完成買賣大多以「透過承諾完成交易」的方式進行。據此,買方顧問把買賣價馀款連同已由買方簽妥的轉讓契送交賣方顧問,而送交的條件是賣方顧問須承諾于指定限期前把已由賣方簽妥的轉讓契送回買方顧問,同時,賣方顧問有責任在賣方簽妥轉契前,不把買賣價馀款發放予賣方。

      根據條例第16(1)條的規定,除非轉讓契有明訂的相反用意,否則任何轉讓契均具效用,將有關土地連同該土地的或其上的,或屬于該土地或與其有關的,或在作出轉讓時與該土地以及附連在該土地的物件或牢固于任何此類物件上的東西一起使用、持有、占用或享用的一切權利、權益、特權、地役權或從屬權一并轉讓。須指出的是,條例第16(2)條明言,上述第16(1)條的規定不具有使任何人獲得的業權較被轉讓的業權或轉讓人享有的業權為優的效用。

      個人簽立轉讓契乃受條例第19條規管,而公司簽立轉讓契則受第20條規管。

      若轉讓契由個人簽立,轉讓契必須由立契人簽署、加印及交付。若立契人不能書寫,可接受在轉讓契上附加其印、劃上符號、印指?;蛏w圖章(條例第15條)。轉讓契必須加印,就此,現行的做法是在轉讓契貼上小型的紅色標貼。雖然法律上沒有規定轉易物業的文件之簽署須在顧問的見證下進行,但現行的慣常做法是遵從香港顧問會的建議,讓立契人在顧問或獲顧問授權的職員面前簽立轉易物業的文件;如屬后者,顧問須核證作見證人的職員之簽署。

      倘若轉讓契是在兩名董事或一名董事加一名秘書或一名董事加一名公司要員的見證下加上公司印鑒,視作經公司妥善地簽立(條例第20(1)條)。條例第20(1)條并不阻止公司透過適當的董事局會議紀錄授權一人或多人以該公司名義簽署轉讓契,并在該名或該等獲授權的簽署人在場下把公司的印鑒加於轉讓契上;而所作授權必須依據公司的組織章程細則之有關條文而作。

      條例的第23條對真誠購買人予以保障;該條規定文書如看似妥為簽立,須推定為已妥為簽立,直至有相反證明成立為止。

      盡管一般慣常做法是轉讓契由買賣雙方簽立,然而若買方不簽署轉讓契,轉讓契的法律效力或業權從賣方到買方的轉移亦不因此受影響。買方不簽署轉讓契,只阻礙賣方強制買方履行其所作的契諾。(請參照Kee Kim-Ha v Yip Moo-Chiu的案例(1990)HKDCLR29)。

      政府租契的首份轉讓契或公契所規定的契諾和主要條款一般都在后期轉讓契中再次提述。這種重提契諾和主要條款的做法現已不再需要,理由是根據條例第39(1)條之規定,與土地有關的契諾視作由契諾承諾人與契諾受益人及其業權繼承人作出,同時,按條例第40(1)條的規定,契諾乃由契諾承諾人代其本人及其業權繼承人作出。

      在香港,把物業抵押予獲核準貸出款項的機構以借取于交易完成時須支付的買價款馀款極為普遍?,F時,借貸機構借出的按揭貸款最高達至物業價值的70%,而所貸出的金額亦視乎物業的樓齡而定。條例實施以前,按揭一般透過轉讓法定產業權進行,但現時根據條例第44(1)條的規定,任何法定產業權的按揭,包括該法定產業權的第二次或其后按揭,在法律上只可藉明訂為法定押記的契據作出。就借貸機構借予買家購買物業的貸款,借貸機構只能獲取物業的法定押記作為還款的保證,為確保借款人還款,借貸機構可要求法定押記/按揭外的其他還款保證,例如以個人名義簽立的擔保書。

      依據香港印花稅條例的規定,一切與轉移土地權益有關的文件都要加蓋印花,因此,代表買方的顧問會在物業買賣完成后安排在該條例規定的時限內把有關文件加蓋印花。倘若未能于須加蓋印花的文件加蓋印花,則文件的強制執行性將受影響。有關文件所須支付的印花稅之數額因買價/代價而異?,F時,如買賣價/代價超過港幣$4,413.830.00,適用的印花稅稅率為最高的2.75%。

      1992年,香港政府為了嘗試解決住宅市場上的投機問題,修訂了印花稅條例;自此,每份物業買賣協議都有相應的從價性質的印花稅須予支付。然而印花稅條例的修訂并不影響非住宅物業;因此,關系非住宅物業的交易之從價性質的印花稅只須在轉讓契簽妥后的法定限期內繳交。

    土地注冊條例與物業轉易

      土地注冊條例于1844年制定,是香港現存關于物業轉易的最早但仍具效力的條例。

      根據上述條例的第2條之規定,所有可能影響香港的任何土地或房產的契據、轉易契和其他書面形式的文書、遺囑及判決可于土地注冊署登記。雖然沒有法律規定必須把任何該等文件予以登記,但基于以下原因,登記亦宜進行:——
       a.若任何上述文件未經登記,相對于付出有值代價的真誠買方,該文件乃無效(土地該冊條例第3(2)條)
       b.任何上述文件,如沒有在文件的日期起的一個月內登記,相對于其后的文件,如其后文件已于其本身日期起的一個月內登記,未有登記文件則失去優先權(上述條例第5條)。

      關于上述(a)及(b)段,為保障買方的權益,買方顧問會把影響土地的文件於土地注冊署登記。在送呈文件予土地注冊署登記時,載明有關交易的一定資料并經顧問核實之注冊摘要亦須同時送交。

      根據以上條例把契據在香港登記并不為賣方的業權提供憑證。此制度顯然與英國建立的業權注冊制度、澳州及眾多其他普通法司法轄區所建立的單一契據制度截然不同。

    評論

      本編是關于香港物業轉易的簡介,并不擬作關于香港物業轉易的詳盡介紹。本人盡量以簡明的手筆撰寫本編,期望各讀者能從中對香港的物業轉易情況得知一二。

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